М
Страхование титула - Почему не работает
Титульное страхование квартиры - это страхование финансовых рисков, которые возникают у покупателя квартиры и связаны они с потерей права собственности на приобретенную квартиру, либо с частичной потерей этого права. Страховые компании Тольятти, да и в других городах утверждают, что возместят, в случае чего, потраченные деньги и, казалось, это хорошо. Но везде есть свои нюансы, особенно, если подумать, что страховые компании «живут» страховыми взносами, а не выплатами.
Сегодня чуть ли не 95% квартир приобретаются с участием ипотечных средств. При этом обязательным условием получения кредита является заключение договора страхования со страховой компанией, в целях исключения рисков. Это, конечно, благое дело, тут не поспоришь, пусть даже придется платить энную сумму денег за страхование. Вопрос возникает в другом — всегда ли страховые компании готовы выплачивать по страховым случаям? Одно дело, если это страхование авто по полюсу ОСАГО или даже КАСКО, но когда дело касается крупных сумм, исчисляемых миллионами?! Думает ли кто-нибудь об этом, когда осчастливлен одобренный кредитом и подписывает договор в страховой компании? Вряд ли. И подписывая обязательный пакет страховых услуг, без которых кредит не дадут, мало кто задумывается — работает ли этот механизм.
Не призываю, не верить кредитным организациям или не брать кредиты. Ипотека — это реально работающий и стимулирующий рынок недвижимости механизм, в некоторых случаях очень даже стимулирующий.
Напоминание большинству — внимательно, очень внимательно читайте ВСЁ, что вы подписываете.
Титульное страхование квартиры для Тольятти, да и для страны в целом несколько молодое понятие, хотя на Западе давно применяется и успешно работает. Преследует оно вполне благие цели — защита от событий, которые вы не могли предвидеть при покупке квартиры. Чтобы в один прекрасный день после успешной покупки квартиры, не оказаться на улице без денег, только потому, что, как снег на голову, объявился человек с правами на квартиру, подтвержденными документально. Даже не смотря на эти риски, к титульному страхованию прибегает не больше 15% жителей России.
Во-первых лишь малая доля (по мнению некоторых экспертов, около 2 — 4%) всех сделок с недвижимостью признаются недействительными.
Во-вторых многие надеются на русское «авось». Ставка достаточно высока и стоит ли рассчитывать, что вы не станете одним из тех невезучих.
Какая квартира попадает в «зону риска»
1. Когда после покупки квартиры будет доказано, что продавец был невменяем на момент совершения сделки, но суд не определил его как недееспособным. А когда начнется суд, то выяснится, что он-де не отдавал отчет своим действиям, хотя на сделке вел себя вполне адекватно — сделку признают недействительной. Здесь, даже справка с ПНД может не сработать, но лучше ее все-равно взять.
2. Покупая квартиру, полученную в процессе наследования, вы ни слухом ни духом не подозреваете, что может объявиться наследник, к примеру, из-за границы. Однако, если он объявится и предъявит свои права на квартиру — вы ее лишитесь.
3. Квартиры, по которым проводились судебные тяжбы, либо они были конфискованы банком. В случае оспаривания судебных решений — вы также можете лишиться своей недвижимости.
Компании, предоставляющие услугу «титульное страхование квартиры»:
- Страховая компания «Россия»;
- Страховая компания «ВТБ Страхование»;
- Страховая компания «Росгосстрах»;
- Страховая компания «МАКС»;
- Страховая компания «СОГАЗ»;
- Страховая компания «Капитал-Страхование»
- Страховая компания «РОСНО»;
- И другие
Я выделил компанию «МАКС» бордово - красным цветом, чтобы вы обратили на нее внимание.
Что предлагают при страховании титула
Основные предложения страховых компаний при страховании титула сводятся к следующему. Они предлагают, когда наступит страховой случай, произвести финансовое возмещение, в размере рыночной стоимости, покупаемой квартиры.
Общие условия этого предложения следующие:
- прекращение права собственности — это один из страховых случаев, при котором происходит потеря (утрата) собственником недвижимости, по причине признания судом сделки купли-продажи недействительной, а так же предшествующей(-щих) ей сделок, а так же при истребовании недвижимости (виндикации);
- ограничение права собственности — второй страховой случай, который наступает при ограничении или запрещении вашего права собственности на квартиру (другую недвижимость);
- недвижимое имущество в себя включает не только квартиру, это может быть земельный участок и прочие объекты, неразрывно связанные с землей;
- страховая стоимость — это стоимость вашей квартиры, либо другой недвижимости, которую определил оценщик, ипотечный договор, правоустанавливающий документ, либо заявленная стоимость (тогда сама страховая компания проводит экспертизу по оценке, на момент, когда будет причинен убыток);
- определяется сумма расходов, в процентах от суммы страхования. Она идет на защиту прав на квартиру, при возникновения страхового случая. Размер определяется согласно подтверждающим документом (платежки от адвокатских контор).
- отдельно прописывается пункт, в котором оговаривается возможный вариант, когда страхователь мог знать, что покупая квартиру в Тольятти, он может ее потерять, т.к., к примеру, есть наследники, которые еще не объявлялись и прочее.
Что гарантирует «страхование титула квартиры» по договору
Есть несколько распространенных путей приобретения квартиры — в ипотеку и за наличные. При покупке квартиры в ипотеку страхование титула квартиры — обязательное условие. Помимо него в пакет страхования входит страхование трудоспособности, жизни и предмета залога, т.е. вашей квартиры.
Страховые компании, да и банки, которые их советуют, утверждают, что страхование имущества, здоровья и страхование рисков обеспечит вам «душевное спокойствие», т.к. в случае чего страховая компания возместит понесенный вами ущерб.
Они проверяют «юридическую чистоту» квартиры и оценивают риски, т.е. если квартира перепродавалась несколько раз за короткий промежуток времени, получена продавцов по наследству и еще ряд других факторов — риски будут высокими, как и процентные ставки, вследствие этого.
Затем страховая компания дает гарантию на возмещение полной стоимости вложенных в покупку квартиры денег.
В заключении они гарантируют юридическое сопровождение, если случиться один из указанных в договоре страхования случаев.
Обещают страховое возмещение при любых возможных притязаниях на купленную вами квартиру. Срок заключения такого договора, обычно 3 года, т.к считается, что этим временем ограничен срок исковой давности.
Что гарантирует «титульное страхование квартиры» на деле
Титульное страхование квартиры подходит не для любого объекта недвижимости. Например, квартира на первичном рынке недвижимости Тольятти не всегда может быть застрахована таким образом, т.к. страхованию подлежит право собственности, которое на момент выплаты денег у будущего собственника не возникает.
Внимание! Поэтому страхование титула квартиры подходит для вторичного рынка недвижимости. К тому же, если риски по страхованию будут очень высокими — страховая компания может отказать в страховании такой квартиры.
Многие думают, что подписали договор титульного страхования квартиры и теперь, при возникновении страхового случая надо будет только подойти в кассу. Ан, нет! Страховая компания не обязано представлять интересы своего клиента, поэтому придется лично присутствовать и участвовать во всех судебных заседаниях. Этот процесс может затянуться на несколько лет, а в это время ни квартиры, ни денег.
Временной интервал, продолжительностью 3 года, о котором говорят страховые компании при страховании рисков не ограничивается этим сроком, т.к. этот срок начинается тогда, когда то лицо, чьи права нарушили, могло узнать о нарушении его прав. Т.е., к примеру, вы купили квартиру три года назад, а лицо, чье право вы нарушили, купив квартиру, узнало об этом сегодня — с этого момента начнется истечение срока давности.
Страховая компания при страховании рисков, а именно титула, указывает, что вернет полную рыночную стоимость квартиры. Однако, эта стоимость будет исчисляться на момент сделки купли-продажи. А вы помните, как росли цены на квартиры в Тольятти в конце 2011 года? Почти на 30% за 4 месяца! Что тогда? Хватит ли этой суммы? Будет ли она являться реальным возмещением? Чтобы этого избежать, надо предварительно указывать в договоре возможность менять рыночную стоимость квартиры — как вариант.
Наш постсоветский менталитет лишает нас инстинкта самосохранения, когда мы заходим в большие организации. Нам кажется, что вот здесь-то при таком размахе структуры нас никто не обманет. Нет, и не собирался! Но, случайно или нет, могут не договорить чего-то или не дописать или написать, но не акцентировать ваше внимание, а вся вина в исходе дела ляжет на того, кто подписал договор не читая — на Вас! Титульное страхование квартиры — молодая отрасль страхования и такой многолетней практике, как на Западе в России нет. Не надо слепо доверять — перепроверяйте каждый пункт, строчку и закорючку — это в ваших интересах!
Сомневаетесь в своей проверке — наймите специалиста ! Грамотный юрист всегда будет стоять на вашей стороне и не позволит сделать необдуманных действий. Вам лишь надо заполнить форму заявки и уже в этот же день вы получите как минимум консультацию:
Задать вопрос или оставить заявку Юристу - Нажмите здесь, чтобы заполнить
Когда возрастают риски по оспариванию сделок купли-продажи недвижимости:
- не правильно оформленная приватизация;
- использование при сделке купли-продажи поддельных документов (чаще это доверенность);
- нарушены права наследников (кто-то случайно не был оповещен о наличии доли в наследстве);
- нарушение прав несовершеннолетних;
- сделка купли-продажи проведена без согласия одного из супругов, либо у одного из супругов, который расторгал когда-то брак;
- если кто-то из собственников признан умершим (через 6 мес. «умерший» может объявиться);
- заключение сделки с указанием неполной суммы в договоре продажи квартиры, т.н. «миллионные» (риск получения только тех денег, которые четко прописаны в договоре купли-продажи);
- «горячие» или очень дешевые варианты квартир с ценой значительно ниже рынка.
Перечисленные обстоятельства могут стать основаниями как признания сделки купли-продажи недействительной, так и оставления ее в силе.
Так ли надежна ипотека со страхованием титула, как можно подумать
Покупая квартиру с привлечением ипотеки, каждый покупатель уверен, что надежнее схемы нет, т.к. банк проверил все риски (ведь это в его интересах), а страховая застраховала всевозможные риски — это ее работа. Но при этом эйфория у определенного процента покупателей квартир проходит, т.к. их недвижимость по вполне законным основаниям через суд отходит третьим лицам. Как так? Да вот так!
Внимание! Если суд признает, что квартира, приобретенная в ипотеку, продана по поддельной доверенности (это может всплыть совсем неожиданно и в любое время) и покупатель недобросовестный, то страховая компания, в силу того, что не может страховать противоправные интересы, может отказать в возмещении.
Почему так происходит?
Любая страховая компания получает доход от взносов и все страховые случае — это не в ее интересах. Но любой покупатель применяет титульное страхование квартиры, если появится риск потери права собственности в пользу третьих лиц — все тип-топ, и страховая компания обязана выплатить страховую сумму. Однако, однажды приходят приставы и выселяют с квартиры «счастливых» обладателей недвижимости, на основании судебного решения. Выгнанные из своей новой квартиры покупатели пишут заявление в страховую компанию, которая должна возместить этот немалый ущерб.
Примечание: А страховая компания отказывает им, т.к. в договоре страхования есть пункт, в котором черным по белому прописано, что возмещение убытков не происходит, если случай, который привел к наступлению страхового случая, произошел до заключения договора страхования.
Другими словами, деньги за незаконно купленную квартиру не возмещаются. Получается, что страховая компания берется за возмещение рисков, которые произойдут после страхования, а не до. Т.е. купите вы «черную» квартиру или «чистую» им дела нет — этот риск они не оплатят!
Таким образом самый главный риск, который признан
страховать титул —
риск незаконной сделки — не страхуется!
В результате, о какой проверке «юридической чистоты» квартиры может идти речь? Эта проверка не нужна ни банку, ни страховой компании.
Сейчас вы думаете, наверное, разве такое может быть? Разве это может произойти со мной? Да, это происходит и может также произойти и со мной и с вами тоже. А доказательством этому может послужить «Дело Чалаевых», которое длится с 2008 года. Помните, в статье, я выделил компанию МАКС бордово-красным маркером? Это все к ней.
Вот рассказ Марины Чалаевой, цитирую (сообщение от 26.02.2010):
На 21.09.2012 по сообщению их юриста (который представляет их интересы бесплатно, по доброй воле):
Есть ли практика выплаты титульной страховки?
Есть. Аналогичный случай произошел с компанией «Капитал-Страхование» и решение было принято в пользу клиентов — все страховые суммы выплачены (Дело №А40-52691/08-63-582, ПОСТАНОВЛЕНИЕ № КГ-А40/3856-09, г. Москва от 19 мая 2009 года).
Видимо, закон работает не всегда или как ему вздумается, в общем Россия…
Приходим к выводу, что на рынке недвижимости любой покупатель, будь он с ипотекой или наличными деньгами должен, в первую очередь, проверять и перепроверять все! Начиная от квартиры и заканчивая кредитным договором и договором страхования. Хотя даже после этого нет гарантий, но хоть какая-то уверенность, что сам смотрел и видел. Вам в помощь статья о рисках покупателя квартиры, в которой вы почерпнете полезную информацию.
Титульное страхование квартиры может стать гарантией того, что если за купленной вами квартирой придут невесть откуда появившееся наследники или несовершеннолетние и т.д. — вы получите страховую выплату. Однако это вероятнее всего может произойти, если вы тщательно проштудируете каждый документ на всех этапах сделки.
Если вы сомневаетесь, что можете самостоятельно разобраться с договорами ипотеки, страховых компаний и хотите чувствовать себя уверенно. Чтобы вам подсказали, на что обратить внимание при оформлении документов — оставьте заявку грамотному юристу — помощь специалиста в таком деле бесценна.
Задать вопрос или оставить заявку - Нажмите здесь, чтобы заполнить
«Нет проблем? — Возьми кредит!»
P. S. Обязательно подпишитесь на новые статьи информационного блока «azbukainfo-tlt.ru» и получайте свежую, полезную информацию по купле-продаже квартир, по оптимизации бюджета, полезную информацию по строительству вашего дома и всего, что касается недвижимости.
Задать вопрос или оставить заявку Юристу - Нажмите здесь, чтобы заполнить
специалист обеспечит подготовку и проведение сделки с соблюдением всех правовых норм.
А Вашей заботой будет только подписание в намеченное время договора купли-продажи.
P.S. S. Какие вопросы у вас еще есть по этой теме? Напишите внизу, в комментариях, а я постараюсь найти на них ответы. Так же не забудьте поделиться со своими друзьями и знакомыми найденной информацией, т. к. она им тоже может понадобится — просто нажмите одну из кнопок социальных сетей, расположенных ниже.
