Основные аспекты Договора купли-продажи квартиры:

содержание, регистрация, риски

 

            Своя квартира в настоящее время — это залог стабильности и показатель достатка. Те, кто не имеет собственное жилье, в первую очередь стараются его приобрести, прилагая все усилия для этого. А те, кто уже его имеет, приобретают еще, для расширения квадратных метров, улучшения планировки или сдачи в наем. Основным документом, по которому приобретается недвижимость, является договор купли-продажи квартиры. 

 

            Это основополагающий документ для передачи прав собственности, значение которого сложно переоценить. Он обязывает продавца передать недвижимость в собственность покупателю, а покупатель, в свою очередь, обязан ее принять, уплатив соответствующую сумму. Договор имеет большую юридическую значимость как для тех, кто продает квартиру, так и для тех, кто ее покупает. Вы можете скачать готовый, шаблонный образец договора купли-продажи квартирыЕсли дом еще не достроен, то купить квартиру можно по переуступке, в этом случае понадобится образец договора переуступки права требования на квартиру .

 

            Каждому, кто планирует продать квартиру или купить ее, необходимо знать основы по порядку заключения (подписания) договора купли-продажи квартиры. В данной публикации я рассмотрю основной этапы купли продажи квартиры, порядок заключения договора купли-продажи недвижимости, об отмене его регистрации в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии  по Самарской области, основные аспекты, нюансы  на которые надо обратить внимание, ошибки и риски.

            .

1. Основные этапы  купли-продажи квартиры:

            После нахождения конкретного покупателя на объект и всестороннего анализа, проверки документов и истории подобранного объекта недвижимости на предмет их юридической чистоты необходимо: 

1.1.Подписать Предварительный договор (Договор аванса/задатка);

1.2.Составить и согласовать между сторонами Договор купли-продажи;

1.3.Записаться на сделку в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии  по Самарской области;

1.4.Спланировать и организовать денежные расчеты;

1.5.Организовать и присутствовать на сделке в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии  по Самарской области;

1.6.Контролировать регистрацию документов в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии  по Самарской области, с их последующим получением;

1.7.Составить  Акт приема-передачи проданного и приобретенного объекта недвижимости от Продавца к Покупателю, присутствовать при их подписании, передать ключи от объекта.

 

2. Главное о договоре купли-продажи квартиры

2.1. Договор купли-продажи квартиры является сделкой, по которой Продавец обязуется продать Покупателю квартиру, а в свою очередь Покупатель — ее купить, уплатив обозначенную (заранее оговоренную) сумму денег. С 1 марта 2013 года, обязательную регистрацию договора купли-продажи квартиры отменили. Другими словами, сделку (договор купли-продажи недвижимости) теперь не регистрируют, но осталась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

 

Право собственности на купленную квартиру у Покупателя возникает только после

государственной регистрации (п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).

 

Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю, подлежит обязательной государственной регистрации. А Свидетельство о регистрации права собственности, которое покупатель получает после регистрации сделки (на красивом гербовом бланке) — это просто документ, который удостоверяет, что регистрация прошла успешно.

 

2.2. Стороны договора купли-продажи: Продавец и Покупатель квартиры.

Продавцом квартиры, чаще всего является собственник, может быть так же и доверенное лицо. В этом случае у данного лица на руках должна быть нотариально заверенная доверенность (имеет срок действия и, обычно, она действительна три года). Покупателем квартиры может являться как физическое, так и юридическое. Могут так же и несовершеннолетние при соблюдении определенных условий, т.е. практически любые лица.

 

2.3. Договор купли-продажи квартиры предусматривает письменную форму заключения. При этом составляется юридически правильный документ и подписывается сторонами. Если данная форма не соблюдена, то такая форма договора купли-продажи не действительна. Заверять нотариально договор купли-продажи необходимо только при законодательном закреплении этого правила. В любом случае, по желанию сторон можно нотариально удостоверить договор, предварительно внеся это условие в текст договора;

 

2.4. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента его подписания сторонами.

 

2.5. В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, а согласно параграфу 7 ГК РФ, юридическим нормам и практике должен содержать следующую информацию:

 - наименование документа;

 - место подписания;

 - дата составления;

 - данные продавца и покупателя, позволяющие однозначно установить их личности;

 - данные представителей сторон и реквизиты доверенностей;

 - предмет договора - подробное описание объекта недвижимости (в том числе местонахождение, количество комнат, этаж, метраж);

 - основание владения - реквизиты правоустанавливающих документов, подтверждающих, что квартира принадлежит продавцу;

 - цена имущества;

 - порядок и сроки оплаты;

 - данные лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением с указанием их прав;

 - подписи сторон с полной расшифровкой.

 

2.5.1.Дополнительную информацию в договоре купли-продажи квартиры:

- сроки и порядок передачи квартиры Продавцом Покупателю;

- сроки освобождения Продавцом квартиры;

- форма расчета Покупателя с Продавцом (наличные, безналичные, банковская ячейка и т.д.);

- прочие условия.

            Без выше указанной информации, сделка считается ничтожной, а договор купли продажи недействительным.

 

2.5.2.Но есть и другие, не менее важные пункты, которые индивидуальны в каждой сделке, которые вы можете не учесть. А я не смогу предусмотреть в этом публикации. Если вы не юрист, а просто одна из сторон сделки, не жадничайте и доверьте юристу составление договора купли-продажи.

 

Заявку можно оставить здесь

 

            С договором купли-продажи квартиры одновременно подписывается Акт приема-передачи квартиры, либо  Акт приема-передачи оформляется перед регистрацией перехода права собственности и сдается вместе с ним на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии  по Самарской области.

 

2.6.Акт приема-передачи квартиры подтверждает факт передачи недвижимости по договору купли-продажи в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. Именно с момента подписания этого документа происходит переход прав и обязанностей по содержанию и обслуживанию жилого помещения от продавца к покупателю. А вместе с тем и рисков повреждения или гибели объекта.

 

2.6.1.Передаточный акт составляется в простой письменной произвольной форме, но обязательно должен содержать следующие реквизиты:

 - наименование документа;

 - место составления;

 - дата подписания;

 - данные продавца и покупателя, позволяющие однозначно установить их личности;

 - подробное описание объекта недвижимости (в том числе адрес, количество комнат, этаж, метраж);

 - основание перехода имущества;

 - подписи сторон с полной расшифровкой.

 

2.6.2. Кроме того, возможно, но не обязательно, включение пунктов о передаче ключей от входной двери и почтового ящика, погашенных счетов, подтверждающих отсутствие задолженности по коммунальным платежам, оплате за телефон и т.д.

 

2.6.3.Допустимо внесение условий о выполнении финансовых обязательств и отсутствии материальных претензий, но чаще всего оформляется расписка в получении денег за квартиру.

 

3. Отмена регистрации в государственном органе договора купли-продажи подписанного обеими сторонами

            В Гражданском кодексе РФ, п. 2 ст. 558,  разъяснялось — договор купли-продажи квартиры подлежит обязательной регистрации в государственном органе.В Тольятти этот орган —  Управление по г.Тольятти ГУ ФРС по Самарской области. ("Регистрационная Палата"). Так же необходимо было знать — договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации в данном органе.

 

            Но с 01 марта 2013 года вступил в силу ФЗ от 30.12.2012 г. №302-ФЗ, согласно которому договора купли-продажи жилых помещений не подлежат государственной регистрации (договора считаются заключенными и вступают в силу с момента их подписания обеими сторонами).  Другими словами, сделку (договор купли-продажи недвижимости) теперь не регистрируют, но осталась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

 

3.1.К чему это привело:

 

3.1.1.Договор купли-продажи квартиры стал вступать в силу с момента подписания сторонами;

3.1.2.Отменена оплата государственной пошлины за регистрацию сделки, т.е. платить стали меньше. Сейчас

госпошлину за переход права собственности оплачивает только Покупатель;

 

3.1.3.Государственный орган регистрации сделок с недвижимым имуществом теперь производит только одно действие — регистрацию перехода права собственности;

 

3.1.4.Если ранее момент перехода права собственности происходил после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности, то теперь только после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру;

 

3.1.5.Облегчилась работа девочкам-регистраторам в Юстиции. Теперь составлять чуть меньше бумаг и ставить меньше печатей.

 

4. Риски Покупателя при покупке квартиры

            Довольно части в СМИ отражается информация по поводу мошенничества при сделках на рынке недвижимости Тольятти, да и страны в целом. При этом Покупатель квартиры оказывается самой незащищенной стороной в сделке — он теряет свои деньги, в случае признания ее недействительной.

 

4.1.После изменения от 01.03.2013 года, Покупатель стал рисковать еще больше. Потому что с отменой регистрации договора купли-продажи недвижимости, после его подписания, сделка совершена, а государственная регистрация прав собственности на квартиру еще не произошла. Значит, можно подписать договор купли-продажи сегодня, а государственную регистрацию перехода права осуществить через месяц. В результате, если деньги уплачены до регистрации перехода права собственности, а регистрации не произошло, есть риск очень долго за ними ходить. Здесь надо надеяться на добросовестную проверку объекта, документов, подаваемых на регистрацию, Продавца или… платить деньги за квартиру после государственной регистрации права собственности на квартиру.

 

4.2.Когда покупаемая квартира приобретается у наследника или была получена собственником по договору дарения. Это значит, что могут появиться третьи лица, которые заявят свое право на продаваемую квартиру.

 

4.3.При предварительной оплате всей или части суммы, за покупаемую квартиру, до государственной регистрации в государственном органе перехода к Покупателю права собственности. Если по каким-то причинам сделку признают незаконной, Покупатель рискует остаться без покупаемой квартиры и без своих собственных денег.

 

Оставить заявку можно здесь

Исключив риски при покупке, продажи квартиры.

 

5. Какие меры необходимо принять Покупателю:

5.1.Перед тем, как заключить (подписать) договор купли-продажи квартиры надо удостовериться, что Продавец имеет право собственности на квартиру, что должно подтверждаться правоустанавливающими документами. Паспортные данные в них должны совпадать с паспортными данными собственника. Если собственниками квартиры являются несколько лиц (супруги, дети, братья, сестры и. т.д.), то они тоже должны быть указаны в правоустанавливающих документах;

 

5.2.До заключения (подписания) договора купли-продажи квартиры и передачи финансовых средств Продавцу, необходимо взять выписку из Единого государственного реестра, чтобы выяснить права данного собственника на эту квартиру. Эту выписку можно получить, оплатив государственную пошлину. Не стоит пренебрегать этим правилом, т.к. данная выписка содержит в себе основную информацию по квартире: описание квартиры, сведения о правах на квартиру, об ограничениях этих прав и правопритязаниях на нее. Т.е. станет известно, находится ли квартира в собственности, либо она под обременением банка, есть ли арест на квартире, есть ли какие-либо судебные тяжбы в отношении данной недвижимости и есть ли поданные в отношении данной квартиры заявления на регистрацию сделки на переход права собственности;

 

5.3.Перед тем как заключить договор купли-продажи Покупатель должен проверить, отсутствие прав третьих лиц на покупаемую квартиру и прописанных. Эту информацию можно узнать в домоуправлении (ЖЭУ, ЖСК, ТСЖи т.д.), а так же территориальном органе Федеральной миграционной службы.

 

Важно!До 1 марта 2013 года государственная регистрация самого договора купли-продажи квартиры и регистрация перехода права к Покупателю на нее, могли происходить в разные интервалы времени. К примеру, участники сделки договорись, что при отсрочке платежа за продаваемую квартиру, ее передача Покупателю происходит после полной оплаты. Тогда сначала регистрируют договор купли-продажи, а потом, после окончательного финансового расчета — переход права собственности к Покупателю. В остальных же случаях (их подавляющее большинство), порядок регистрации договора купли-продажи квартиры и переход права осуществлялся одномоментно. В настоящее время осталось только одно действие — государственная регистрация перехода права собственности на квартиру.

 

            Не стоит забывать, что за переход права предусмотрена оплата государственной пошлины. Необходимость государственно регистрации предусмотрена в связи с тем, что это единственное доказательство существования права на недвижимый объект, поэтому оспаривается оно только в судебном порядке.

 

6. Основные советы и нюансы при заключении договора купли-продажи.

            Перед подписанием договора тщательно проверьте все моменты и условия, отображённые в документе. Уделите внимание каждому пункту. Следите за тем, чтобы все положения документа были написаны понятным юридическим языком и не могли иметь двойную трактовку. Помимо правильности составления необходимо учитывать ряд других немаловажных факторов.

 

Совет 1: если вы покупатель проверьте правоустанавливающие документы на квартиру. Чтобы не делать многочисленные запросы и проверки пропишите в договоре, что продавец даёт гарантии, что на квартиру отсутствуют обременения, залоги, аресты, а так же что на неё не имеют права третьи лица;

 

Совет 2:если квартира продаётся с мебелью и другим ценным имуществом, сделайте его опись с фотографиями и прикрепите её к основному документу;

 

Совет 3: пропишите в договоре отдельным пунктом обязательство продавца по погашению коммунальных задолженностей (если такие имеются);

 

Совет 4: в договоре всегда указывайте реальную (рыночную) стоимость квартиры, а не ПИБовскую. Иногда желая сэкономить на уплате подоходного налога и нотариальной пошлины, участники сделки указывают в договоре заниженную, ПИБовскую стоимость квартиры, рассчитанную Проектно-Инвентаризационным Бюро. Указывая заниженную цену, продавец рискует продать свою квартиру по этой цене. Покупатель тоже рискует, так как в случае расторжения договора вернуть уплаченные за квартиру деньги в полном объёме так же будет проблематично;

 

Совет 5: Если хотите гарантий юридической чистоты сделки обратитесь к нотариусу. Конечно нотариальное оформление стоит не дёшево ( например: сделки от 1 000 000 до 10 млн. руб. облагаются пошлиной 10 тыс. руб. + 0,75% тот суммы сделки) но помните поговорку о том, что скупой платит дважды.

 

 

P. S.   Обязательно подпишитесь на новые статьи информационного блока «azbukainfo-tlt.ru» и получайте полезную информацию по купле-продаже квартир, по оптимизации бюджета,  полезную информацию по строительству вашего дома и всего, что касается недвижимости.

 

Оставить заявку можно здесь, а специалист обеспечит подготовку и проведение сделки с соблюдением всех правовых норм.

 

А Вашей заботой будет только подписание в намеченное время договора купли-продажи.

 

P.S. S. Какие вопросы у вас еще есть по этой теме? Напишите внизу, в комментариях, а я постараюсь найти на них ответы.            

 

 Поделиться в соц. сетях

 

 

 

 

На главную