В разработке...

az magМагазин

 

 

logo avtor site

Многопрофильная компания ООО «Аудит – Строй» предлагает вам разнообразные услуги в области юридического консалтинга, а также строительные  услуги и услуги в области финансово-инвестиционнного консалтинга.

Анализ договора к-п, ДДУ

 

            Согласно договора купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную покупную цену.

 

Особенностями договора купли-продажи недвижимого имущества являются:

большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены;

недвижимое имущество, по сравнению с другими объектами купли-продажи обладает, как правило, повышенной ценностью, а значит, в договоре требуются особые меры по охране интересов продавцов и покупателей;

законодательством РФ предусмотрен ряд ограничений по участию недвижимых объектов в гражданском обороте в связи с их социальной значимостью и целевым назначением;

недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

 

           ДДУ - это договор долевого участия. Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только на основании договора участия в долевом строительстве. Привлечение денег дольщиков по другим договорам чревато административным штрафом до 1 млн.руб., который был увеличен с 500 тыс.руб. в июне 2010 года.

В статье 4 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве” №214-ФЗ от 30.12.2004 г. прописано два основных требования к договору долевого участия.

 

            Первое – договор долевого участия заключается в письменной форме, также как и дополнительное соглашение к нему. Согласно статьи 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен следующими способами:

путем составления одного документа, подписанного сторонами;

путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

 

           Конечно же, договоры с дольщиками заключаются и подписываются в офисе застройщика, а вот дополнительное соглашение к нему, как правило, отправляют по почте. В основном их составляют для изменения сроков строительства, поэтому некоторые недобросовестные застройщики любыми способами и уговорами заставляют дольщиков подписать этот документ. Но тут главное помнить, что неподписанное доп.соглашение не является заключенным. Ведь в соответствии с п.2 ст.438 Гражданского кодекса РФ молчание не является акцептом, то есть принятием предложения. А если вы не согласны подписать доп.соглашение, то действие договора продолжается на прежних условиях. Дом раньше, конечно же, не сдадут, но Вы сможете претендовать на неустойки, возмещение убытков и прочие выплаты, связанные с нарушением предусмотренного срока.

 

           Если застройщик не может завершить строительство в срок, предусмотренный договором, то он обязан не позднее, чем за два месяца до истечения этого срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ст.6 федерального закона №214-ФЗ). Подписав дополнительное соглашение, вы соглашаетесь на изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию и соответственно не претендуете на неустойку Задать вопрос или Оставить заявку

 

            Второе – договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, так как дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора, то подписанное соглашение является основанием для внесения изменений в уже имеющиеся записи Единого государственного реестра прав. Регистрация производится в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее УФРС). При этом, если застройщик принимает деньги дольщиков без государственной регистрации договора, то его могут привлечь к административной ответственности. Такой вывод сделал Президиум Высшего арбитражного суда РФ в своем Постановлении от 23.03.2010 г. за №13863/09, который основывался на части 3 статьи 4 Закона “Об участии в долевом строительстве”. В соответствии с ней договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. За не выполнение этого условия застройщик был оштрафован на 400 тыс.руб.

 

            Незарегистрированное в ЕГРП, но подписанное дополнительное соглашение также не является заключенным. Но у застройщика существует право в судебном порядке требовать от Вас произвести регистрацию указанного соглашения. В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

 

            Согласно статье 25.1 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997 № 122-ФЗ, а также пункта 8 Приказа Минюста России N 184 для произведения регистрации в УФРС дольщик подает следующие документы:

заявление о государственной регистрации права;

паспорт общегражданский;

подлинный документ об уплате госпошлины. При его непредставлении договор или доп.соглашение не зарегистрируют (см. Определение Высшего арбитражного суда РФ от 03.09.2008 г. №11025/08), размер госпошлины, взимаемой с физического лица как при регистрации договора, так и при регистрации доп.соглашения к нему составляет 200 руб. (пп.30 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ);

два подлинника договора участия в долевом строительстве (дополнительного соглашения к нему), в том числе один – для регистрирующего органа;

нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение указанной сделки.

 

           Помимо указанных документов, если по новострою регистрация договора долевого участия производится впервые, то застройщик должен предоставить дополнительные документы, в том числе разрешение на строительство, проектную декларацию, план создаваемого объекта недвижимости.

 

           После подписания трех экземпляров договоров долевого участия (один – застройщику, второй – дольщику, третий – УФРС) и оплаченной госпошлины, Вы вместе с юристом застройщика и полным пакетом документов направляетесь на госрегистрацию договоров в УФРС. Ну а там уже в течение не более 5 рабочих дней должна быть произведена регистрация сделки. Для первого договора долевого участия по строящемуся объекту срок больше и составляет 1 месяц Задать вопрос или Оставить заявку

 

           Покупка недвижимости – важный шаг в жизни каждой семьи, не зависимо от того в первый раз вы покупаете квартиру или не в первый. Чем серьезнее Вы к этому отнесетесь, чем меньше будет спешки, тем лучше. Всегда читайте, что подписываете – это золотое правило здесь как никогда кстати. И второе – оплата за квартиру должна производиться только после госрегистрации договора долевого участия.

 

            Если Вам потребует помощь юриста, консультация о возможных путях устранений нарушений и выработки грамотной позиции в сфере недвижимости (включая подготовку документов) – многопрофильная Компания «Аудит – Строй»  Ваш незаменимый помощник обращайтесь, пишите.

 Задать вопрос или Оставить заявку

 

На главную

Оставить комментарий

Сегодня 140
На этой недели 140
На прошлой недели 1376
Этот месяц 2482
Прошлый месяц 7911
За все время 313589
Ваш IP: 3.236.8.46
Сегодня: 2020-07-12
Пользователей на сайте: 0
Гостей на сайте: 35
Отправить в FacebookОтправить в Google BookmarksОтправить в TwitterОтправить в LinkedInОтправить в BobrdobrОтправить в LiveinternetОтправить в LivejournalОтправить в MoymirОтправить в OdnoklassnikiОтправить в Vkcom