Вооружен - значит защищен!

Риски на вторичном рынке незадачливого покупателя квартиры

            Проверка юридической чистоты квартиры это значит, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено запретами или обременениями, и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

            Преимущество риэлтора в том, что он умеет правильно читать, то есть знает, на что именно нужно обратить внимание.  Вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На сегодня единственный законный и довольно надежный способ проверки — получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), либо — справку из Городского бюро недвижимости. Из них можно узнать о составе собственников квартиры, а также — не находится ли она под арестом или обременением залогом и рентой...

            С 31 января 1998 года права на недвижимое имущество и некоторые сделки с ним регистрируют в специальном реестре — Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До этой даты оформление сделок с недвижимым имуществом происходило несколько по-иному, через БТИ Городское бюро недвижимости.  Таким образом, юридическую чистоту недвижимости, права на которую зарегистрированы после этой даты, можно проверить, взяв выписку из ЕГРП. Если же права на недвижимость возникли до 31.01.1998 года, то для того, чтобы получить информацию, следует обращаться в Городское бюро недвижимости. Запомните: чем свежее выписка, тем актуальнее содержащаяся в ней информация. Оптимальный вариант, чтобы выписка была выдана буквально «только что». То есть, продавец получил выписку и сразу же предъявил ее покупателю для ознакомления. Если продавец не может или не хочет показывать вам выписку, то получить ее можно самостоятельно. Сделать это довольно просто, при этом от вас потребуется минимум документов и денежных расходов. Если вы заказываете выписку как физическое лицо, то необходим документ, удостоверяющий личность и документ об оплате.                    

            Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, пороге вновь купленной квартиры в Тольятти. Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

            Больше всех рискует покупатель, в сделках при покупке квартир, с этим согласятся многие люди. Именно он, заключая сделку по покупке квартиры, может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поднебесье… 

            На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски незадачливого покупателя поджидают даже при уже приобретенной квартиры в Тольятти.

            Дело в том, что радость от приобретения новой квартиры в Тольятти может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться. И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому, что на это есть предпосылки. Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.                                                   

Рассмотрим, что необходимо знать покупателю квартиры в Тольятти:

 1. В первую очередь обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке, и  оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

- Доверенность это одностороннее волеизъявление, а это значит, что доверитель в любой момент может ее отозвать. Упоминание об этом есть в подпункте 2, п.1 ст. 188 ГК РФ. Причем доверенное лицо об этом спрашивать не обязательно. Это значит, что каждый раз, когда вы подбираете себе жилье и узнаете, что понравившуюся вам квартиру, продают по доверенности — вам необходимо узнать отозвана эта доверенность или нет.

- Может случиться так, что доверитель умрет и тогда, как описывает подпункт 6, п. 1 ст. 188 ГК РФ действие, выданной доверенности прекращается автоматически со смертью доверителя. Успешно купив такую квартиру, вы можете затем, со стопроцентной вероятностью встретиться с наследниками.

- Нотариус выдает доверенность на продажу квартиры от собственника, он якобы удостоверяет дееспособность доверителя. Однако, нотариус не врач по определению и впоследствии может выяснится неприятная новость, что доверитель оказался недееспособным или ограниченно дееспособным, хотя при выдаче доверенности на продажу квартиры в г. Тольятти вел себя вполне адекватно, но получив деньги отдал первому прохожему.

- Доверенное лицо,  может быть признано ограниченно дееспособным, либо вовсе недееспособным, подробнее в подпункте 7 п.1 ст. 188 ГК РФ. Покупка квартиры осуществлена, деньги передали доверенному лицу, а он их «не донес», т.к. отдал тому же «первому прохожему на себя похожему…», ввиду своей невменяемости.

- Продажа квартиры осуществляется доверенным лицом, а доверитель может при этом безвестно отсутствующим. Вот так — выдал доверенность и пропал.

            Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру в Тольятти, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

3. Следующее на что необходимо обратить внимание – это количество продаж, выбранной Вами квартиры в Тольятти и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров. Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены. Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ. Иначе, если в квартире была сделана перепланировка Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в совокупности с запланированным ремонтом;  

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора. В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это «мина замедленного действия» для нового собственника.  Практика показывает, что при нарушении прав ребенка, такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена. Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры в Тольятти, иначе после покупки, Вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости. Тот же исход может Вас поджидать, если собственник в разводе, но  меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной Вами квартиры в Тольятти;

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах лишения свободы. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление права прописаться и жить в такой квартире в Тольятти;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру в Тольятти обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте завещание это  или наследование по закону, чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект. В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

11. Проверяйте находится ли, выбранная Вами квартира под обременением или объектом спора в суде.

            Надеюсь, что помог Вам избежать основных рисков покупателей объектов недвижимости и нормализовал сон после покупки желаемой квартиры в Тольятти.

P.S.  Вы всегда можете оставить заявку полноценному юристу,  который занимается решением перечисленных в статье щекотливых вопросов, который поможет  нивелировать риски или решить проблему, если у Вас уже что-то случилось.

            Желаете быстро разменять квартиру, продать, срочно купить, обменять с доплатой оставьте заявку риэлтору. Он подберет интересующие Вас квартиры, проверит чистоту документов, займется юридическим сопровождением сделки – выстроив грамотную, а иногда и хитроумную цепочку вариантов сделки.     

P.S. Обязательно подпишитесь на новые статьи информационного блока «azbukainfo-tlt.ru» и получайте полезную информацию по купле-продаже квартир, по оптимизации бюджета,  полезную информацию по строительству вашего дома и всего, что касается недвижимости

P.P.S. Какие вопросы у вас еще есть по этой теме? Напишите внизу, в комментариях, а я постараюсь найти на них ответы.

 Поделиться в соц. сетях

На главную